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Mercado Imobiliário: opção para pequenos e médios investidores – por Eduardo Sukienik

Durante os anos de 2006 a 2013 (com uma pequena interrupção na Crise do Subprime americano em 2008) o Brasil viveu um incrível “boom” imobiliário. Nunca se comprou e se vendeu tantos imóveis quanto naquele período. Lançamentos imobiliários de 300 ou 400 unidades eram vendidos em apenas um final de semana e, seguramente, mais da metade das vendas do mercado primário eram feitas para investidores de pequeno e médio porte. Comerciantes, profissionais liberais, executivos, funcionários públicos… todos queriam surfar a onda do “novo fenômeno”, que prometia grandes lucros de forma rápida e segura.

Foi então que surgiu o Trader imobiliário  (especulador de imóveis) cuja atuação consistia em   comprar  imóveis no lançamento, pagar a entrada e algumas parcelas e vender alguns meses depois com margens incrivelmente altas. Verdade é que até deu certo por um período, no entanto, a associação perversa de promessas infundadas e expectativas frustradas   fez aflorar a fragilidade e inconsistência do modelo. Sem conseguir revender  os imóveis comprados nos lançamentos e, sequer com condições de pagar as parcelas vinculadas à entrega  , muitos compradores ,  beneficiados por uma legislação obtusa ,   optaram   por desfazer os negócios junto às incorporadoras..

Entre 2014 e 2017, o que vimos foi um verdadeiro caos,  quando mais de 45% do que foi vendido nos anos anteriores foi distratado. Junta-se a esses distratos – quando os imóveis voltaram para incorporadoras revenderem – os estoques não vendidos e a crise econômica que começava a se insinuar e o resultado foi um nefasto desequilíbrio entre oferta e demanda que quase colapsou o setor imobiliário no país. As vendas desaceleraram, os preços caíram e o número de lançamentos despencou. Várias  empresas do setor sucumbiram e muitas  da empresas de Real Estate de capital aberto, antes as queridinhas do mercado, viram suas ações perderem , em alguns casos , mais de 90% do valor.

Os pequenos e médios investidores, que durante anos haviam sido a mola propulsora dos lançamentos imobiliários, decepcionados e desgastados, foram surfar outras ondas. As altas taxas de juros garantiam rentabilidades muito satisfatórias: renda fixa já era ótimo. .Para os mais ousados, investir na bolsa era uma grande e glamurosa opção. Até pouco tempo atrás, a bolsa que era quase que exclusividade  dos grandes ,  virou febre entre os pequenos investidores, quando muito dinheiro de “CPF´s” foram endereçados aos fundos e aos pregões. O brasileiro médio que já se julgava técnico de futebol (hoje também especialista em pandemias), passou a ser achar um grande “expert” em mercado financeiro e se aventurar em um mundo de incertezas, chamado mercado de capitais.

A partir do segundo semestre de 2019, o mercado imobiliário já começava a acenar uma reação . Taxas de juros caindo, nova lei dos distratos , sucesso de vendas em lançamentos e imóveis recuperando preços . Se  vislumbrava que o Brasil vivenciaria um novo ciclo virtuoso no setor imobiliário, de forma muito mais responsável e consistente.  Para os especialistas,   2020 seria o melhor do setor dos últimos 6 anos .

Então veio essa pandemia e tudo virou um grande ponto de interrogação.

Entretanto , passado o susto inicial , o cenário começou a clarear. Destaco quatro pontos importantes para essa análise de mercado imobiliário para investidores em tempos de pandemia: o primeiro, se refere a taxa de juros do Brasil, que nunca esteve em níveis tão baixos; o segundo, com relação às incertezas político-econômicas e sanitárias, que implicam em um elevado aumento dos riscos no mercado de capitais; o terceiro, que o imóvel passou e ter uma papel de muito mais protagonismo na vida das pessoas; e o quarto, quando nota-se que o governo está vendo o segmento imobiliário como canal de recuperação da economia e vem promovendo muitas medidas de incentivo ao setor.

Pois o fato é que, mesmo em isolamento social, com imobiliárias e estandes de vendas fisicamente fechados, o mercado imobiliário não parou. Pelo contrário, o segmento sinaliza uma incrível e progressiva aceleração. Aliás, ressalto a impressionante performance deste mercado diante dessa quase estagnação das atividades econômicas na pandemia. Ainda aquém dos níveis pré-pandemia,, mas quando comparado a outro setores, a diferença é imensa..

E por que o setor imobiliário volta a ser uma boa opção para o pequeno e médio investidor?

Inicialmente por que o mercado financeiro passou a ser uma opção de dois extremos: Sem  riscos os ganhos são ínfimos , próximos a 2,5% ao ano .  Já na  opção ‘’correr riscos’’  , é inegável que diante do atual cenário , estes nunca estiveram em patamares tão elevados..

Em contrapartida,  o mercado Imobiliário – salvo em análises de  operações de swing trade (revendas em curto prazo) – sempre foi um bom e seguro investimento. Em um horizonte mais alongado, a curva de valorização de imóveis quase sempre  aponta pra cima. Destaca-se que o imóvel também pode gerar renda recorrente , além da própria valorização.

O que estamos vendo é uma clara sinalização de aumento da demanda por conta do protagonismo que o imóvel de moradia assumiu na vida das pessoas, que agora valorizam o ficar mais em casa, trabalhar em casa, curtir momentos em casa com a família. O brasileiro, ao longo do isolamento social, começou a valorizar o papel de sua moradia em sua vida e isso vem modificando e estimulando  seu comportamento de consumo, optando por imóveis maiores, mais área verde ,  mais área livre e maior conforto.

Soma-se a esse novo padrão de consumo os incentivos que o Governo está oferecendo, tanto para a indústria imobiliária quanto para os compradores: crédito farto, não seletivo e barato. E assim , essa sinalização de aumento de demanda fica ainda mais forte.

Além da valorização que se vislumbra por conta desse aumento da demanda, o imóvel também é gerador de receita: alugar a 0,4% ao mês do valor investido, quando a rentabilidade de uma CDB (Certificado de Depósito Bancário) chegava próximo de 1%, era um péssimo negócio, mas hoje, diante das atuais taxas praticadas, passou a ser um investimento incrivelmente rentável na realidade Brasil.

Como em qualquer investimento, no setor imobiliário é preciso conhecer o mercado, estar bem assessorado, investir em empresas sólidas e em produtos vencedores. Mas é fato que, imóvel é moeda forte e investimento seguro. Sempre foi bom e agora é melhor ainda.

(Eduardo Sukienik, CEO da Noblesse)

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